四季度房价还会涨吗
作者:甄爱军
今年以来房价持续上涨,多个热点城市出台相关调控政策稳定了市场预期。尽管下半年货币政策继续保持合理宽松,但已经边际收紧,预计未来几个月房价将基本保持平稳。
    

房价保持合理涨幅

房价仍然处于上涨过程中。

易居研究院根据国家统计局公布的《2020年8月70个大中城市住宅销售价格变动情况》,对70个大中城市一、二手住宅销售价格数据进行算术平均。结果显示,2020年8月,70个大中城市一、二手住宅价格环比涨幅分别为0.56%和0.35%,比7月分别扩大0.09个百分点。截至目前,70城新房价格已经连续64个月上涨。

2020年8月,70城一、二手住宅价格同比涨幅分别为4.72%和2.18%,相比7月分别收窄0.03、扩大0.08个百分点。

国家统计局数据显示,8月70个大中城市中,一手住宅价格上涨的城市有59个,持平的城市有2个,下跌的城市有9个。与7月相比,8月新房价格上涨的城市数量持平,房价持平的城市减少3个,房价下跌的城市数量增加3个。

8月70个大中城市中,二手住宅价格上涨的城市有47个,持平的城市有5个,下跌的城市有18个。与7月相比,8月房价上涨的城市数量增加2个,房价持平的城市数量不变,房价下跌的城市数量减少2个。

具体到城市,由于西部及三四线城市补涨行情仍在持续,所以环比涨幅较大。新房方面,惠州环比涨幅为1.9%,成为领涨城市;近期表现比较突出的银川、唐山等涨幅也分别达到1.8%和1.3%,继续保持较大涨幅。二手房方面,广州二手房悄然反弹,8月环比涨幅达1.6%。此外,成都、金华、深圳也保持较高涨幅。2020年以来,深圳二手房价涨幅均保持排名前5,涨幅较大,7月调控收紧后二手房市场仍保持一定热度,需求较旺盛。

销售逐渐恢复正常

房价保持上涨,成交也慢慢恢复并接近去年同期水平。

就整体水平来看,今年前8个月,房地产市场成交状况已逐渐恢复。国家统计局公布的数据显示,2020年1~8月,商品房销售面积98486万平方米,同比下降3.3%,降幅比1~7月收窄2.5个百分点。其中,住宅销售面积下降2.5%,办公楼销售面积下降19.5%,商业营业用房销售面积下降17.0%。从单月数据来看,8月商品房销售面积同比增长13.7%,已连续4个月同比正增长,说明各地商品房销售已基本回到正轨。

受疫情影响,2020年2月全国大部分城市售楼处关闭,因此1~2月全国商品房销售面积同比大幅下降,多数地区降幅接近或者超过“腰斩”。随着3月以来各地房企复工复产,商品房销售逐渐恢复正常,同比降幅开始持续收窄。预计接下来几个月商品房销售面积同比降幅还将继续收窄,并有望在“金九银十”期间整体恢复到去年同期水平。

分地区来看,部分地区已经出现同比增长。数据显示,2020年1~8月,东部地区商品房销售面积40614万平方米,同比增长0.8%,1~7月为下降2.2%,由负转正;中部地区商品房销售面积26330万平方米,下降8.5%,降幅收窄2.6个百分点;西部地区商品房销售面积27525万平方米,下降2.7%,降幅收窄1.5个百分点;东北地区商品房销售面积4017万平方米,下降10.2%,降幅收窄4.3个百分点。

观测今年数据发现,在2020年1~2月,东部地区销售面积同比大幅下降,3月份以来降幅持续收窄。1~8月东部地区商品房销售面积率先转增,主要是上半年以来长三角和珠三角都市圈的部分城市成交持续火热所致。

中部地区从2019年年初异动进入负区间,此后一年时间里大部分时间保持负增长态势。今年2月湖北省基本处于停工停产状态,受此影响,2020年1~2月中部地区销售面积同比降幅最大,3月份以来同比降幅逐渐收窄,今年前8个月降幅缩至个位数,实属不易。

其实,2020年1~2月西部地区销售面积同比大幅下降,目前恢复至接近去年同期水平,恢复速度也不慢。目前东北地区销售面积同比降幅是4类地区中最大的,这也说明该区域恢复速度较慢。

 房价平稳概率较高

未来房价大概率保持平稳,刚需群体不用担心房价过快反弹。

就政策面来看,仍保持适度收紧态势。7月24日,国务院召开房地产座谈会,部署下一阶段房地产重点工作,北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市代表参加,重点强调“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”等。7月30日中央政治局会议再次表明“房住不炒”的定位。8月20日,住建部和人民银行召开重点房地产企业座谈会,部分房地产企业负责人参加会议,会议主要强调“房住不炒”,同时会议形成了“重点房地产企业资金监测和融资管理规则”,实行“三条红线、四档管理”。“三条红线”限制了房企激进融资拿地的能力,会使得土地市场更加平稳。

上海易居房地产研究院研究员王若辰表示,实施差异化债务规模管理,将防止房企过度加杠杆而产生债务风险,也将有利于稳地价和稳房价。在监管新规的压力下,目前部分房企已经开始大规模促销,预计年内全国房地产业多项指标将继续转好,实现平稳健康发展的目标。

目前,包括沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等房价涨幅较大,具有较大的调控压力,其中沈阳、银川和常州已经出台相关政策。8月,银川和唐山涨幅继续居前,后续唐山出台相关政策抑制房价过快上涨的可能性较大。

王若辰表示,虽然房价持续上涨,但涨幅有限,处于合理区间,而且多个热点城市出台相关调控政策,进一步稳定市场预期;同时下半年货币政策继续保持合理宽松,但已经边际收紧,预计未来几个月房价环比涨幅将基本保持平稳,不会明显扩大。