2023年，过了十几年舒坦日子的开发商，终于真切地感受到了市场传递给它们的彻骨寒意。在这一年，每一家房企都经历了市场的洗礼，有的放慢发展速度，有的被迫收缩，有的慢慢掉了队，有的则无奈退出这个市场......因此，我们有必要回头看看各家房企在这一年的表现，以便从另一个层面来了解这个真实的市场。

保利坐上“头把交椅”

保利发展把曾经吹过的“牛”，在2023年实现了。

根据中指研究院公布的2023年中国房地产销售额百亿元企业排行榜，保利发展以4207.0亿元排在首位，力压万科、中海、华润等强劲对手，坐上“头把交椅”。有人欢喜有人愁，碧桂园从2022年的4643.0亿元销售额直接锐减至2199.8亿元，排名从2022年的第一位跌至2023年的第七位。

在2022年4月底的业绩会上，保利发展一改“重回前三”的定调，转而官宣“进三争一”的新目标，引起二级市场投资者们的热议。其实，这一点在2023年上半年就已出现端倪，保利发展以销售额2368.2亿元坐上房地产头把交椅，比万科高出300多亿元。

此外，华润、中海等龙头央企优势明显，排名进入前五，其积极在高能级城市获取优质地块，为未来业绩增长奠定基础。与此同时，地方国资得到更多支持，开展城中村改造、保障房建设等，市场占有率上升。

部分民营房企则遭遇“滑铁卢”。我们通过梳理发现，融创、旭辉、新城控股更是退出了千亿房企“俱乐部”，2023年分别实现销售额为846.6亿元、700.1亿元、758.3亿元。

房企过得“紧巴巴”

2023年，TOP100房企销售额同比下降，日子过得不是很宽裕。

2023年TOP100房企销售总额为62791.0亿元，同比下降17.3%。TOP100房企权益销售额为43468.4亿元，市场份额为34.5%，较2022年下降4.8个百分点;百亿元房企权益销售额为44862.0亿元，市场份额约35.6%。

2023年，各阵营房企销售额均有所下降。其中，TOP10房企销售额均值为2744.0亿元，较2022年下降11.7%;TOP11~30房企销售额均值为851.1亿元，较2022年下降17.8%;TOP31~50房企销售额均值为420.6亿元，较2022年下降19.0%;TOP51~100房企销售额均值为198.3亿元，同比下降28.2%。

千亿元房企数量减少

2023年，销售额百亿元以上阵营企业数量减少。其中，销售额超千亿元房企16家，较2022年减少4家，百亿元房企116家，较2022年减少14家。具体来看，千亿元以上阵营16家，较2022年减少4家，销售额均值2214.2亿元;第二阵营(500亿~1000亿元)企业19家，较2022年减少4家，销售额均值612.9亿元;第三阵营(300亿~500亿元)企业14家，较2022年减少14家，销售额均值393.6亿元;第四阵营(100亿~300亿元)企业为67家，较2022年增加8家，销售额均值200.2亿元。

2023年房企销售目标设定相对保守，普遍有所下调。2023年从典型房企的销售目标来看，仅越秀地产提高了销售目标，招商蛇口保持与2022年的销售目标不变。近年来，随着行业进入调整期，越来越多企业不再增加销售目标、追求规模化发展，转而通过主动管控销售规模，追求更加平稳的发展。从销售目标完成率来看，2023年，从部分公布销售目标企业的目标完成率情况看，9家房企目标完成率均值为98.5%，其中华润、越秀地产、建业集团、天地源完成全年目标。

二线城市贡献最大

在房地产销售区域中，一二线城市占比超八成，成为百强房企的业绩“粮仓”。

统计数据表明，2023年，百强房企重仓一二线城市，万科、中海等30家百强代表房企的一二线城市业绩贡献率合计占比为85.4%，较2022年上升了3.4个百分点。其中，一线城市销售额占比较2022年增加2.46个百分点，至21.6%，连续2年持续上升，市场需求支撑度较强;在多项有利政策的带动下，部分强二线城市市场活跃度正在增加，因此二线城市销售额占比有小幅上升，销售额贡献率仍达到63.8%;三四线城市楼市积弱不振，2023年业绩贡献率为14.6%，较2022年下降3.3个百分点。也正因为如此，长期坚持以三四线城市为重心的“龙头老大”碧桂园，在2023年销售额排名滑落了6位。

此外，长三角、粤港澳(内地)、京津冀三大城市群销售额贡献率突出，合计占比超六成。2023年，百强房企长三角、粤港澳(内地)、京津冀城市群的销售额贡献率较大，占比分别为38.15%、15.56%、11.62%，合计占比65.33%，分别降低1.04、0.62和增长0.07个百分点。成渝城市群受连续2年持续优化房地产调控政策、人口持续净流入、购房首付和房贷利率降低等因素影响，区域内需求旺盛，市场率先恢复，销售占比同比提升1.24个百分点。从具体城市来看，上海、杭州、北京、广州、南京、成都、苏州、武汉、厦门、深圳分列2023年百强代表房企城市销售额前十名。