租金水平走低
2023年，由于商办项目的整体供应水平增加，导致租金承压，各类商业物业租金水平出现不同程度的回落。
首先看写字楼的情况。据世邦魏理仕统计，2023年上海写字楼市场共有18个新增项目入市，面积为110.6万平方米，同比上升31.1%;从供应区域来看，主要布局在北外滩、前滩、真如和花木子市场。新增供应集中入市，但2023年全年净吸纳量为50.1万平方米，因而推动全市空置率攀升至19.8%，同比上升2.4个百分点。
由于供应增加，但需求有限，租金水平相应下降。世邦魏理仕数据表明，2023年全市租金报价同比下降2.2%，有效租金同比下降3.7%，延续下行趋势。世邦魏理仕解释称，需求不振的原因主要是受制于全球经济增长放缓以及外部环境的复杂性与不确定性上升，企业利润低速修复，市场观望情绪仍浓。部分竞争压力较大的子市场业主只能采取更为灵活和激进的租赁策略，致使租金进一步下行。
行业需求方面，金融业以占比19.0%位列全年首位，其中资产管理类、证券和基金为全年租赁活跃度最高的三大子行业;专业服务业需求小幅回升，占比14.3%，其中广告、咨询及律所的需求占比较高，数据类相关企业租赁需求表现亮眼;TMT行业需求占比13.0%，以软件科技企业的租赁需求为主，占比相较上年有所下降，主要与互联网企业整合办公场所、转向自用楼宇等原因有关;消费品制造业位于第四位，占比12.7%，其中新能源汽车、服饰珠宝、快消品相关企业的租赁需求占比较为突出。
零售物业表现较为理想。统计数据表明，2023年上海零售物业市场共有5个新项目入市开业，均落位于次级及新兴商圈，分别为上海金融街购物中心、龙华会、鸿寿坊、上海信泰中心以及环宇城MAX，总计37.8万平方米。但净吸纳量达到了34.3万平方米，因此2023年全市空置率为8.1%，累计仅微幅增加0.1个百分点。此外，全市购物中心首层租金受到核心和次级商圈租金回升影响，于2023年初止跌企稳，全年累计上涨0.3%，报每天每平方米人民币33.5元。
仓储物业同样受到新增供应增加影响，租金水平不再延续此前的快速增长态势。据了解，2023年上海仓储物流市场共有10个项目入市，总体量达到89.8万平方米，不过净吸纳量只有44.1万平方米，使得全市空置率同比上升5.1个百分点，至14.4%。上海仓储物流市场平均租金增幅趋缓，仅增长0.5%，报每月每平方米49.3元。
商务园区写字楼同样受到供大于求困扰。据世邦魏理仕统计，2023年上海商务园区写字楼市场共有10个新项目交付使用，共计66.9万平方米，同比上升30%。但同期净吸纳量仅28.3万平方米，因而导致空置率同比上升2.6个百分点，至18.3%。存量项目受到市场新增供应冲击及年底去化压力的影响，不得已采取“以价换量”策略，致使全市平均租金报价同比下降0.8%，至每月每平方米139.1元。
2024年供应增大
在2024年，上海商办物业市场仍将面临供应增多问题的困扰。
据世邦魏理仕预计，上海写字楼市场在2024年将会有140万平方米的新增供应量，较2023年增长约三成。此外，零售物业新增供应量也将达到100万平方米，是2023年的3倍。仓储物业的新增供应量将达到158万平方米左右，园区写字楼项目新增供应量也预计达到136万平方米，均明显超过2023年的供应水平。
新增供应的明显增加，势必加大市场竞争压力。世邦魏理仕华东区顾问及交易服务办公楼部负责人张越表示:“2023年上海写字楼市场总体呈现供求关系不平衡和竞争加剧之势，尽管年末需求端重回弱修复态势，但需求向租赁行为的传导多存时滞，租赁市场仍将处于调整期中。2024年，全市办公楼预计约有140万平方米的新增供应，租赁市场仍面临激烈的竞争压力。”
不过，缘于宏观经济形势的改善，业内专家认为应该对市场抱有信心。世邦魏理仕华东区顾问及交易服务商业部负责人希诺表示:“2024年上海零售物业新增供应多来自成熟稳健的商业开发商，项目的入市将持续丰富所在商业板块消费层级和场景，打造全新商业地标。近期，首批消费基础设施REITs获批，高质量运营稳定的商业资产促进消费相关领域的投资发展，同时也有利于盘活消费基础设施，进一步助力消费复苏和发展，为市场注入信心。”
世邦魏理仕中国区产业地产负责人孙洁表示:“消费市场作为上海经济发展的核心驱动力，正在激发消费品制造需求的持续增长和新消费模式的提质升级;制造业着力于绿色产业，其中新能源汽车和光伏产品成为出口增长的强力引擎;此外，上海积极推进首个‘丝路电商’合作先行区的建立，从而进一步促进跨境业务的蓬勃发展。我们认为，中长期内多元化的产业及消费需求将加速提升仓储物流市场的活跃度。”
也许是投资者已经看到了预期向好，进入2023年下半年以来，大宗交易变得更为主动。2023年，上海物业投资市场交易总额累计达789.8亿元，同比下降10.2%，全年交易笔数创下历史新高，达105笔，其中金额在10亿元以下的小额交易占据主导。伴随各类投资机会的相继涌现，交易双方对于资产价格的认知逐渐趋同，全年市场表现呈先抑后扬态势，投资型交易占比更是达到了2020年以来峰值水平。