前几年，有不少人鼓吹说:“买房这件事上，冲动是天使，犹豫是魔鬼!”言下之意，房价不断飙升、购房人众多的情况下，若不凭借一时的冲动果断出手，就难以抢得一套房子。然而，这几年国内外经济环境的巨大变化，让许多人逐渐冷静下来，大家深切体会到，无论时代如何更迭，冲动购房才是魔鬼。

对购房者来说，能否持续承受购房所带来的经济压力，始终是一个至关重要的问题，无论何时何地都不容忽视。许多购房者常常存在一个误区，认为只要支付了首付款，后续的问题便能迎刃而解。然而，现实往往并非如此，孟小姐一家当前所面临的困境便是一个鲜明的例证。如果孟小姐在购房前能够对自己家庭的贷款能力有一个清晰的认知，或许就能避免陷入这种冲动的购房困境之中。

梳理新婚房经济压力

孟小姐一家想要找到合适的方法逃离目前的困境，第一步要梳理清楚一家人目前在资金方面有没有缺口，以及缺口有多大。

先来看看，孟小姐和男朋友购买婚房所面临的资金状况。目前，婚房总价为590万元，已支付90万元作为首付款，尚有500万元需通过贷款解决。依据上海最新的公积金贷款政策，购买首套住房的最低首付款比例为15%，而孟小姐当前的首付款已达到这一标准。

在满足公积金首付款比例的情况下，那么孟小姐和男朋友两人最高可以公积金贷款130万元。因为，在上海购买首套住房的，个人公积金最高贷款额度为65万元，家庭最高贷款额度为130万元。因为两人还有补充住房公积金，个人最高贷款额在上述额度基础上可增加15万元，家庭最高贷款额在上述额度基础上可增加30万元。这样的话，他们还需通过商业贷款来填补购房款中340万元的差额。

在不考虑补充公积金的情况下，按照公积金贷款利率2.85%、商业贷款利率3.15%计算，选择30年等额本息还款方式，孟小姐和男朋友每个月的还贷金额为21228元。根据推算，孟小姐税前工资约为15300元，每月缴纳公积金3672元，其男友税前工资约34500元左右，每月缴纳公积金8280元。两人每月共计可以通过公积金冲还11952元，剩余9276元需从他们的收入中另行扣除。

就首套婚房而言，孟小姐与男友完全能力承担首套房的贷款需求。然而，孟小姐还需面对第二套房的贷款压力。

评估父母购房资金需求

原先，双方家庭均承诺提供100万元作为小家庭的启动资金。目前，男方家庭已经提供了90万元用于首付款，并还能再支持10万元。

如果短期内无法出售老房，即使将现有的180万元全部用作首付款，也还需要贷款340万元来完成购房。由于孟小姐的父母已经退休，因此贷款只能以小情侣的名义进行。但需要注意的是，父母的房产对于小情侣来说算作是第二套房，这一资金缺口就只能通过商业贷款来解决。

目前，上海地区二套房的商业贷款利率为3.55%，若选择30年等额本息还款方式，贷款340万元的月还款额为15363元。如果加上首套房的月供支出，他们两人每月的还款总额将达到24639元，这一支出超过了他们每月收入总和的50%。根据银行评估贷款能力的标准，通常将贷款人总收入的50%作为还款总额的上限。也就是说，他们不能为这第二套房贷足340万元。

扣除新婚房的月还款额，这对小情侣还能拿出14849元来负担父母置换房的贷款，这意味着，孟小姐及男朋友只能为第二套房贷款320万元。在这种情况下，如果还想继续贷款，就需要增加首付款来降低所需贷款的金额。

尽快处置原有房产

通过以上贷款能力计算与分析，可以清晰地看出，孟小姐若想给父母贷款买房，就算拿出家里的全部积蓄作为父母置换房的首付款，也还存在着约20万元的资金缺口。为了尽快弥补这一缺口，确保购房计划的顺利进行，他们需要考虑尽快出售原有的房产。

与最初的购房预算相比，孟小姐的婚房总价意外地比预期少了10万元，而父母的置换房则少了30万元，两者合计节省了40万元的支出。这一意外的“节流”为他们出手老房子带来了一定的让步空间。同时，考虑到明年4月前必须完成所有交易的时间紧迫性，他们仍然需要采取更为积极的出售措施。

为了加快出售速度，老房子的出售价格可以降至450万元左右。如果老房能够以450万元左右的价格顺利出售，不但可以填补资金缺口，其父母也能兑现承诺，为他们这个小家庭如期提供启动资金。过一两年后，当家庭现金流压力有所缓解时，孟小姐还可以选择一次性还清父母置换房剩余的贷款，以减轻还款负担。

当然，如果孟小姐一家不愿意因为急于出售而过度折价，她也可以考虑向男方父母寻求帮助，请求他们再提供一部分资金支持。总之，为了尽快摆脱资金困境，孟小姐一家需要加大售房力度，同时灵活调整策略，争取早日实现老房的顺利出售。