2024年，上海商办市场在宏观经济承压、行业周期波动与政策导向交织中，呈现显著的“冷热分化”特征。一方面，办公楼与仓储物流市场因供需失衡面临租金下行压力;另一方面，商务园区受益于芯片、新能源汽车等产业升级焕发活力，商办投资市场交易笔数更创历史新高。世邦魏理仕最新报告《2024年上海房地产市场回顾及2025年展望》指出，2025年上海商办市场的复苏将依赖于政策红利释放、产业结构优化与租户需求重构。本文以下部分从五大核心领域切入，剖析未来市场走势的关键变量。
优质办公楼需求或将回暖
2024年，上海优质办公楼新增供应为79.4万平方米，同比下降28.2%;但需求动力不足导致空置率升至22.1%，租金同比下滑8.9%。金融业、TMT与消费品制造业为需求主力，但企业普遍采取“降本增效”策略，其表现为核心区租户向非传统商务区迁移，或缩减租用面积以控制成本。
2025年，受政策驱动需求或将释放，但竞争加剧倒逼创新。2025年预计新增供应117万平方米，空置率或进一步攀升。但宽松货币政策与政府降成本措施(如税收减免、租金补贴)有望提振企业信心，吸引外资回流与新兴行业扩张。
当前租金已接近历史低位，部分业主转向灵活租约(如共享办公、短租)吸引中小型企业，核心区甲级写字楼或率先企稳。金融业向自持物业集中，TMT与新能源汽车企业加速布局滨江与张江等产业集聚区，形成“总部+研发”双核驱动模式。
总体而言，2025年办公楼市场将呈现“先抑后扬”态势，下半年政策效果显现后，需求有望温和复苏，租金跌幅收窄至3%~5%。
零售物业核心区域租金企稳
在2024年，传统百货退场，餐饮与悦己消费逆势增长。全年新增供应35.3万平方米，但因4个传统项目停业改造，空置率升至历史高位。餐饮、时尚服饰与悦己服务为需求主力，平价中餐、中式茶饮与设计师品牌成亮点，消费者更倾向“高性价比+强体验”业态。
2025年存量升级与增量创新并行，供应将出现结构性优化。在117万平方米新增供应中，太平洋新天地、徐家汇国贸中心二期等地标项目将重塑核心商圈格局，吸引国际品牌与首店经济。政策面将进一步刺激消费，外国人过境免签、政府消费券发放及文旅项目(如上海耀雪冰雪世界)开业，将带动外地游客与本地中高端消费回流。此外，业态迭代加速，传统零售向“社交+体验”转型，烘焙与茶饮品牌跨界融合，新能源汽车展厅、健康医疗中心等新兴业态将加速入驻购物中心。
2025年零售市场分化加剧，核心商圈地标项目租金企稳，非核心区域继续承压，整体空置率或小幅回落至18%~20%。
仓储物流临近供应高峰尾声
2024年仓储物流类物业出现历史性负吸纳与租金暴跌现象，可谓流年不利。全年新增供应135.5万平方米，导致空置率飙升至28.6%，租金同比下跌10%。第三方物流与制造业为2024年的主导需求，但企业因成本压力多外迁至周边低价区域。
2025年，仓储物流供需压力或将改善，新增供应量大幅缩减，空置率预计降至20%以下，租金跌幅收窄至5%以内。产业存在升级需求，新能源汽车、医药与半导体企业加速布局高标仓，推动供应链全链条管理(采购-生产-配送)需求增长。政策面将驱动内需，国家扩大内需政策将刺激消费品制造业与城配物流扩张，低价租金吸引企业回流上海都市圈。仓储物流市场将于2025年下半年触底反弹，金山、松江等高性价比区域率先复苏，租金有望在2026年重回上升通道。
商务园区或受益科技赋能
受益于芯片行业逆势崛起，2024年商务园区租金跌幅收窄。全年新增供应92万平方米，空置率为22.3%，但张江、金桥板块因芯片、新能源汽车与TMT企业扩张，净吸纳量领先。AI芯片、车载芯片需求激增，使得商务园区租金跌幅仅为2.4%，显著优于其他业态。
2025年技术红利与政策扶持有望形成共振。产业集聚效应显现，129万平方米新增供应将强化张江、漕河泾在半导体与新能源领域的全球竞争力，吸引跨国研发中心入驻。此外，政策加码创新，上海“十四五”规划聚焦集成电路、生物医药与绿色制造，税收优惠与土地支持政策或进一步倾斜。
受此影响，商务园区租金企稳预期不断增强。受益于高科技企业刚性需求支撑，2025年商务园区租金跌幅或收窄至1%~2%，张江等核心板块有望率先止跌。商务园区将成为上海产业升级的核心载体，2025年需求增速领先于其他业态，空置率有望回落至18%~20%。
投资市场交易活跃度提升
2024年，商办投资市场全年发生119笔交易，创历史新高，但总额同比下降24.2%，10亿元以下交易占比为82.6%。企业买家主导市场，其偏好写字楼与酒店资产，险资与基金转向区域型购物中心与物流资产包。
2025年，市场流动性改善与资产价格修复，宽松货币政策将降低企业融资门槛，房企“瘦身计划”将释放更多核心资产(如陆家嘴甲级写字楼)。运营稳定的购物中心、产业园与长租公寓受机构投资者青睐，REITs扩容或进一步激活市场流动性。另外，随着中国经济复苏与汇率企稳，境外资本或逐步加仓上海核心商圈商业地产。2025年商办投资市场交易额有望回升至800亿元，核心资产价格触底反弹，酒店与物流仓储成黑马赛道。