日前，CBRE世邦魏理仕发布的《2025年中国投资者意向调查》显示，随着资产价格持续回调和央行进一步降息，六成投资者预期市场活动将在2025年底前复苏。调查显示，工业物流与长租公寓是投资者最为青睐的资产类型，零售物业投资将延续2024年向好的趋势，而一线城市核心型办公楼将继续受到长期资本和自用企业的关注。

世邦魏理仕中国区总裁李凌表示:“经过资产价格修正和央行进一步降息后，中国优质商业地产的投资吸引力正在逐步提升，同时2025年宏观增量政策对企业和消费信心的积极影响值得期待。除长期机构资金外，企业和个人买家对稳定现金流资产的配置需求预计将持续活跃。我们建议投资者重点关注具备抗周期属性的长租公寓、区域型购物中心和高标物流设施，以及一线城市新增供应有限的核心CBD内的甲级办公楼。”

调查结果显示，2025年中国投资者总体情绪较为谨慎。41%的受访者表示将在2025年进行更积极的投资，这个数字较上年略有回落，而出售意愿升至51%的历史高点。分投资者类型看，保险及主权财富基金等机构投资者继续偏好净投资意向，而以周期性投资为主的地产基金和持续面临化债压力的开发商仍有较强的出售意愿。

零售物业关注度提升

受访者认为地缘政治动荡、经济增速放缓与租赁需求疲软是2025年商业地产投资面临的前三大挑战。尽管如此，商业地产仍然是投资者资产配置中的重要组成部分，更具吸引力的资产价格和低息环境是推动投资者考虑加大商业地产资产配置的关键因素。

在被问及市场活动何时开始复苏时，61%的受访者认为商业地产投资活动将在2025年底前复苏，这同样源于投资者对资产价格持续回调与央行进一步降息的预期。基于此，世邦魏理仕预计2025年中国内地商业地产大宗物业交易额有望同比增长5%~10%。

总体来看，80%的受访者计划在2025年增加或维持其房地产资产配置，这一比例较上年增长了5个百分点。投资策略方面，工业物流连续5年蝉联最受投资者青睐的物业类型榜首，其中近六成聚焦主要城市高标仓。报告认为，随着2025-2027年新增供应逐渐回落，高标仓有望迎来价格重估的投资机会。此外，得益于租户黏性增强和先进制造业需求的持续增长，长三角、珠三角等制造业集群的智能制造厂房将得到更多投资者的关注。

租赁住宅则连续3年稳居投资者偏好的次席。世邦魏理仕数据显示，2024年中国租赁住宅大宗交易共计18笔，交易额累计75亿元，在险资、地产基金持续加大布局的基础上，政府租赁住房平台、品牌公寓运营商、个人投资者也积极参与其中。

《2025年中国投资者意向调查》报告显示，零售物业关注度升至第三位。鉴于去年底的中央经济工作会议将提振消费列为2025年重点任务之首，增量政策对消费和零售物业租赁需求的提振值得期待，人口持续流入的一二线城市的区域型购物中心仍将是投资者最关注的标的。

住宅资产价格坚挺

受访投资者总体上认为，2025年的商业地产资产价格将在2024年的基础上有进一步的折价。在各类资产中，租赁住宅的资产价格预期仍然最为坚挺，45%的投资者预期2025年租赁住宅的资产价格将保持稳定或有所上涨。相对而言，投资者对于办公楼的资产价格预期最为谨慎，但对于能产生稳定现金流的成熟项目的价格调整预期较上年调查有所改善，更具吸引力的资产价格让核心区甲级办公楼逐步进入机构投资者的视野。

另类资产方面，生命科学和医疗地产蝉联另类资产关注度首位。世邦魏理仕认为，随着未来两年生物医药产业逐渐走出调整周期，上海、北京、广州及苏州等国内领先生物医药产业集群有望率先开启相关物业需求的复苏。

连续降息和资产价格调整进一步增强了核心型策略的正杠杆效应，同时租赁市场短期存在的不确定性促使投资者更加重视稳定的现金流。此次调查中，投资者对核心型和核心增益型策略的偏好程度均有明显提升，选择此两项的受访者占比合计达到47%。一线城市核心区位的办公楼、运营稳定的区域型购物中心和主要城市群的高标仓是核心型投资者最为关注的标的。

上海最受关注

地域方面，上海继续成为最受投资者青睐的国内商业地产投资目的地，占比达到46%。北京以27%的占比排名第二。受益于物流租赁市场的强劲表现，广深两城的投资关注度在此轮调查中大幅提升，占比分别为8%和15%。

融资和利率环境也是影响投资者决策的重要因素。报告显示，近九成受访者预计央行将在今年继续调降政策利率。融资成本的进一步降低预计将对中国内地商业地产的交易活跃度和投资回报产生积极影响。

值得一提的是，绿色建筑、可再生能源和绿色融资仍是最受重视的环境、社会与治理(ESG)举措。报告指出，已经或计划将ESG纳入投资决策中的受访者比例与上年持平，为91%。其中，71%的投资者愿意给予ESG资产一定幅度的溢价，这一比例较去年调查上升2个百分点。但其所给予的溢价幅度变得相对谨慎，超过半数投资者认同溢价幅度在5%以内，地产基金与机构投资者的高溢价意愿(10%以上溢价)更为突出。