国内首批数据中心REITs项目正式获批。

6月18日，证监会主席吴清在2025陆家嘴论坛开幕式上表示，将批复全国首批2只数据中心REITs注册，将继续支持科技企业利用知识产权、数据资产等新型资产开展资产证券化、REITs等融资，进一步盘活科技创新领域存量资产。

当天，南方万国数据中心封闭式基础设施证券投资基金(万国数据中心REITs)，南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金(南方润泽科技REITs)，正式获批。这两只数据中心REITs，分别也是上交所、深交所首单数据中心REITs项目。

两单数据中心REITs

房地产信托基金(REITs)今年以来市场热度很高。年初以来，截至6月19日，沪深两市大部分REITs是正收益，其中表现最好的3只REITs，涨幅超过了50%。

从类型来看，此次获批的两只数据中心REITs，是这类产品首次涉及人工智能领域的数据中心资产。

万国数据中心REITs，底层资产为位于江苏省昆山市的国金数据中心，拟募集资金规模为19.33亿元。

另一只南方润泽科技REITs，底层资产是润泽(廊坊)国际信息港A-18数据中心。该项目入选2023年度国家绿色数据中心名单，位于河北省廊坊经济开发区梨园路2号，共有机柜5897个，机柜总功率超42MW，上架率超99%。

数据中心是数字经济中最为核心的基础设施之一，受益于云计算、大数据和人工智能的发展，行业需求呈上升趋势。尤其是在智算中心快速发展的背景下，数据中心的市场需求持续增长。

随着各地区、各行业数字化转型深入推进，数据中心市场规模将保持持续增长态势。而数据中心行业属于典型的重资产模式，投资规模大、回报周期长，头部企业的机柜数量往往以万计，资本开支压力巨大。

数据中心企业，通过发行REITs融资，能够优化资源配置，进一步释放新型基础设施的潜力。

借助公募REITs这项创新权益工具，数据中心实际上可以实现资产端和管理端的优化。在资产端，出表后折旧摊销实现剥离，可以有效降低企业负债率并提升净资产收益率(ROE)，净回收资金还能用于新增项目投资。数据中心往往投入比较大，通过REITs融资，可以帮助这些企业巩固其在行业内的龙头地位。

在管理端，通过发行公募REITs，数据中心也可以通过优化服务，持续提高资产收益率。

两家数据中心行业龙头

发行REITs的万国数据和润泽科技，都是第三方数据中心服务商。目前行业内，万国数据、世纪互联等公司规模靠前。

据了解，第三方数据中心服务商可分为批发型数据中心、零售型数据中心。

批发型模式，主要具备规模化和稳定性，以服务云服务商、头部互联网平台企业及金融机构等大型客户为核心，通过模块化或整栋签约的形式签订5-10年的长期协议以锁定长期收益。比如面向阿里云、腾讯云、商业银行信用卡中心等需要大规模数据中心资源的客户提供服务。

零售型模式更具备灵活性与增值服务溢价，零售型数据中心采用按单机柜或机位计费的灵活模式，主要客户是中小互联网平台企业、初创公司及传统行业数字化转型需求。

万国数据和润泽科技目前都是上市公司。

万国数据目前在香港联交所和纳斯达克上市。此次获批的万国数据中心REITs，其底层资产为昆山国金数据中心，是长三角枢纽节点的标杆项目。

此项目募集资金计划将投入到数据中心的建设与升级中，提升算力水平，满足快速增长的数字化需求，助力科技创新发展。

在绿色金融方面，该项目2023年、2024年电能利用效率PUE(评价数据中心能源效率的指标)水平分别为1.25、1.24，处于华东区域领先水平。此外，2024年可再生能源使用比例达100%，通过绿电交易年减排二氧化碳12万吨，能够有效带动行业绿色低碳发展。

而润泽科技是创业板上市公司，为人工智能产业提供规模化、绿色化、智能化算力服务，目前在全国六大区建成了7个AIDC智算基础设施集群，其中五大集群位于核心经济发达区域，包括了廊坊(京津冀)、平湖(长三角)、惠州(大湾区)、佛山(大湾区)、重庆(成渝)，另有甘肃兰州(西北)、海南儋州(跨境)。

REITs市场快速发展

国内REITs从2021年至今，发展仅仅4年，已经快速成为亚洲第一大市场。根据统计数据，目前我国REITs总市值突破2000亿元大关。从REITs的产品数量来看，现在国内的REITs市场已成长为亚洲第一、全球第二大市场。

公募REITs在规模扩张的同时，底层资产的丰富度也明显提升。底层资产类型更趋多元化，从最初的产业园区、交通、港口等基础设施，逐步扩展至保障性租赁住房、仓储物流、商业消费等多个领域。

目前已上市的公募REITs基础设施资产类型，涵盖产业园、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、能源发电、交通基础设施、消费基础设施共计七大类。后续还有待进一步挖掘，同时试点政策鼓励的文旅基础设施、市政基础设施、新型基础设施、水利基础设施等也在积极探索之中。

随着债券利率的走低，REITs成为市场上比较受欢迎的产品。

从披露的2024年年报看，很多REITs交出的成绩单相当不错。深市REITs2024年整体实现盈利，平均可供分配金额完成率达104%。全年共实施39次收益分配，分红总额22.73亿元。

今年6月刚完成募集的中金中国绿发商业REITs，是消费基础设施REITs，底层资产为济南领秀城贵和购物中心，网下投资者认购倍数近250倍。

属于消费基础设施REITs的还有华夏华润商业REITs，以及中金印力消费REITs;水利设施REITs方面有银华绍兴原水水利REITs;农贸市场REITs方面有易方达华威市场REITs;仓储物流类REITs方面则有南方顺丰物流REITs，今年刚刚上市。

REITs产品线选择越来越丰富，当然这些产品细节不同，投资者还是要仔细甄别。