老人也有改善需求

近日，刚退休的老王在四处看房，他告诉记者，这么多年自己积攒了一些积蓄，再加上儿子工作已有数年，也有一些存款，他想把自己的不到60平方米老房子卖掉，然后再买一套面积大一点的房子，改善一下居住条件。

其实，买房从来就不是年轻人的专利，像老王那样的老年群体，仍然有购房需求。只要条件允许，他们仍然会考虑出手。老年群体出于改善而购房，所考虑的因素具有鲜明群体特征，比如现有住房因楼层过高且无电梯、维护困难、社区老化、医疗不便等，不再适合老年生活。同时，老年人可能更倾向于选择面积适中、有电梯、低密度、靠近医疗设施、有适老化设计、社区服务完善(如养老社区)的住房。

我国拥有全世界规模最大的老年群体。民政部、全国老龄办在2024年末发布的《2023年度国家老龄事业发展公报》显示，截至2023年末，全国60周岁及以上老年人口达29697万人，占总人口的21.1%;全国65周岁及以上老年人口为21676万人，占总人口的15.4%。全国65周岁及以上老年人口抚养比为22.5%。

为此多地出台优惠政策，从多个方面惠及老年群体改善需求。比如，河北省唐山市发布《关于优化当前房地产政策的若干措施》，购房人为60岁及以上老人，给予每套成交价格1.5%的补贴。

再比如，北京出台《北京市促进居家适老化改造产品消费工作方案》，公布北京市适老化改造服务补贴标准，即60~79周岁老年人补贴60%，补贴上限每户5000元;80周岁及以上老年人补贴80%，补贴上限每户5000元;经济困难老年人家庭据实补贴，补贴上限每户5000元。

换购最为实际

对于老年群体来说，采用换购方式来改善居住条件更为现实一些。这是因为，老年群体退休后的固定收入(退休金等)往往低于工作时期，一次性支付新房全款或承担高额月供压力较大。而通过出售旧房，可以直接获得大笔现金，用于支付新房的大部分甚至全部房款，极大降低或消除购房带来的贷款需求和月供压力，保障退休生活的现金流稳定。

换购模式让老年人有能力选择更符合当前及未来养老需求的住宅类型和环境，提升生活便利性和舒适度。当然，为了降低购房难度，可以考虑与提供一站式服务的中介机构合作。比如一些中介或开发商会提供“以旧换新”的打包服务，协助处理卖旧买新的全过程，为老年人省去很多繁琐环节和沟通成本。

在老年人换房过程中，除了要关注房价之外，还有一些细节也需要留意。首先是房屋面积不必过大，因为面积太大，屋内太空旷容易产生孤寂感，同时面积太大对资金要求较高，对收入来源有限的老年群体来说并不合适。此外，老年人在选购住房时，还要考虑到环境因素，最好是选择周边环境比较安静的小区，同时住房本身的隔音效果要好，还要避免楼上有小孩子的家庭。最后，要选择有活力、适合老年人的或者靠亲友近的社区，有助于保持社交联系，减少孤独感。

换购还要关注交易成本。买卖房屋涉及中介费、税费(增值税、契税、个税等)、过户费等，这些成本需要仔细计算，要确保换购后整体是划算的。同时还必须非常谨慎地选择新房，充分考虑未来的养老需求，包括无障碍设施、医疗服务、社区支持、可持续居住性等等，避免再次面临不适应的问题。

需要提醒的是，由于老年群体对风险的把控能力不强，所以建议换房过程中应有亲友的参与。随着年龄的增加，人们对风险的控制能力会逐渐减弱，再加上老年人容易轻信他人，容易给一些心怀不轨之徒以可乘之机。为避免此类情形，建议亲友陪同老人一起买房，最好是让子女或是自己信得过的亲戚朋友一起来把关。

换租也是选择

如果不打算出售原有住宅，也可以通过换租模式来改善居住条件。

所谓换租模式，是指将原有住宅租出去，然后选择租住提供专业的适老化设计、医疗保障、健康管理、餐饮保洁、丰富的社交活动等一站式服务的社区，这样可以极大地提升生活便利性和安全性。

换租模式的好处有不少。首先无需担心未来房价波动对自有资产价值的影响，尤其是在楼市低迷期，也无需承担未来卖房的压力。其次是避免再次买房时产生高额契税、中介费等费用。从长期来看，节省的交易成本非常可观。

值得一提的是，老年阶段的健康状态可能变化较快。换租允许随时根据身体状况(如需要更专业的护理、无障碍设施)或家庭需求(如靠近子女)更换住所，无需经历复杂的买卖交易。

换租模式非常适合将位于市中心的原有住宅租出，然后用这笔租金收入(或部分租金+退休金)支付新租住地的租金。由于市中心区域租金水平普遍较高，因此可以通过换租模式很轻松地实现改善居住条件的目标。此外，换租模式还适合不想被房产束缚，希望根据生活阶段变化轻松搬家的老年群体。

不过，换租模式也存在一定的缺陷，比如可能面临房东出售、涨租、不续约等不确定性，对重视稳定性的老人是挑战。推荐大家选择长租期、管理规范的机构房东(如品牌养老社区)，可增强稳定性。