随着今年时间过半，上半年上海楼市出现了一些什么新变化呢?

政策:促进住房需求释放

政策方面，上半年上海政策重点集中在城市更新、保障房、公积金等方面，加快城市更新以及下调公积金贷款利率有利于促进住房需求释放，加大保障房供应有利于优化住房供给端。此外，上海将加快构建房地产发展新模式，在“好房子”等方面发力，满足住房消费需求。

1月，政策和需求端涉及城市更新，供给端涉及保障房，上海从供需两端稳定市场预期，促进市场逐步恢复并保持相对稳定。5月上海重点政策集中在公积金方面，包括下调公积金贷款利率、符合一定条件可提取公积金用于住房老旧电梯更新等;此外，上海加快构建房地产发展新模式，在“好房子”、保租房供应、税收等方面发力，满足住房消费需求。6月上海无重点政策出台。

土地拍卖:国央企仍为主力军

在土地拍卖方面，上半年供地特征为中心城区与郊区结合、优先供给区域内优质土地。土地拍卖维持点状高热，国央企仍为主力军，个别民企成功补充土地储备。值得注意的是，协议出让成为上海供地的又一明显特征，上半年累计协议出让金额近800亿元，未来上海土地市场或将继续保持“公开拍卖+协议出让”双线并行的特征。

中指院跟踪监测结果显示，2月20日，上海迎来2025年第一个批次的土地拍卖，总出让22.7万平方米(建筑面积，以下同)，总土地出让金额159.26亿元，成交楼面均价70159元/平方米。3月有2个批次的土地拍卖，共出让49.96万平方米，出让金额共计165亿元。5月迎来第四个批次土地拍卖，总出让面积为10.1万平方米，总土地出让金额97亿元。第五批次土地拍卖分别在6月19日和20日两天举行，共6宗地出让，出让面积为31.4万平方米，总土地出让金额212.57亿元。

新房:供需两端均出现回落

新房方面，在去年同期高基数下，上半年上海新房供需两端同比均有所回落，但所处板块市场热度高、区位条件优越、产品力较强的项目热度高。

据中指院数据，上半年上海新房成交面积为311.71万平方米，环比下降16.75%，同比下降3.61%，供应面积为243.75万平方米，环比下降31.64%，同比下降36.44%，成交均价81111元/平方米，环比上涨9.86%，同比上涨2.92%。

其中，6月上海新房成交面积为57.65万平方米，环比下降2.95%，同比下降28.31%，供应面积为52.65万平方米，环比下滑23.59%，同比下滑34.86%。6月上海销供比为1.09，新房成交面积和供应面积环比均下降，但供应面积降幅更高，使得销供比与上月相比上升;6月上海出清周期为14.68个月，环比增加1.10个月，同比下降0.91个月。

上半年刚需面积段中，90~100平方米占比同比下降4.75个百分点，100~110平方米占比同比上升3.08个百分点，110~120平方米占比同比上升3.58个百分点;改善面积段中，120~140平方米占比同比上升4.02个百分点，180平方米以上占比同比下降3.12个百分点。按总价分，400万元以下项目占比同比下降5.42个百分点，600万~700万元项目占比同比下降2.62个百分点，800万~1000万元项目占比同比上升2.97个百分点，1200万~1500万元项目占比同比上升5.04个百分点。

分月来看，1月、2月由于去年政策效应的持续释放，成交量同比上升，而3月由于供应量相对不足，成交量有一定程度的回落。经历3月的需求释放，4月成交量有所回落，但同比仍在企稳。5月受益于公积金贷款利率和LPR双下调，叠加优质项目供应加快，上海新房供需两端同环比均实现较高增长，市场热度明显回升。6月市场热度阶段性回落，去年5月底发布“沪九条”新政，对去年6月的新房市场有明显的刺激作用，因此今年6月的新房成交量在高基数下同比有所回落。下半年随着已出台政策不断落实、土拍市场热度传导以及优质项目持续入市，预计上海新房成交保持现有规模的概率极高。

二手房:成交均价低位企稳

二手房方面，上半年上海二手房成交量同比显著增长，二手房对新房整体替代效应仍较强。

上半年二手住宅成交量同比显著增长，均价同比上涨。中指院数据表明，上半年二手住宅成交114224套，环比下降3.89%，同比上涨20.83%;从成交价格来看，网签均价为41801元/平方米，环比上涨0.77%，同比上升1.09%。其中6月二手住宅成交18028套，环比下降3.82%，同比下降23.10%;网签均价为41178元/平方米，环比下滑0.75%，同比下滑2.43%。

2025年一季度新房、二手房市场同比均回升，二手房回升速度高于新房。二季度由于供应相对不足，新房同比有所回落，而二手房同比仍实现一定程度的增长。整体而言，2025年上半年二手房对新房整体替代效应仍较强。

分月来看，一季度二手房成交量同比大幅上升，中心城区地铁房、学区房维持热度，市场回稳速度高于新房。4月二手房成交量同比大幅上升，市场回稳速度仍高于新房。“金三银四”需求释放后，5月成交量进一步回落，同比虽保持增长但增速低于新房。去年5月底发布“沪九条”新政，对去年6月的二手房市场同样有明显的刺激作用，因此今年6月的二手房成交量在高基数下同比有所回落。

中指院有关人士预测，下半年在政策利好以及居民预期改善的情况下，预计上海二手房成交将保持一定规模。