日前，CBRE世邦魏理仕发布《2025年上半年上海房地产市场回顾》显示，上半年上海经济结构持续优化，创新动能不断增强，商办物业需求企稳。下半年包括写字楼、零售物业、商务园区办公楼、仓储物流等供应将会有所增加，但随着租赁需求的回暖，商办物业市场将完成筑底过程。

优质办公楼市场需求小幅回暖

2025年上半年，上海办公楼市场共有4个新项目入市，累计供应量达30.2万平方米，环比下降3.9%。其中第二季度共录得2个新项目交付，分别是四川北路的滨港中心，以及位于浦东的新岸商业中心，共计体量16.3万平方米。净吸纳量环比上升126.1%，至17.3万平方米;整体空置率较去年年底上升0.3个百分点，达到22.4%。租金方面，上半年全市租金报价较去年年底下降3.0%，至每月每平方米247.2元;有效租金下降4.3%，至每月每平方米174.4元。各子市场均呈现出了不同程度的下滑。

从行业需求来看，上半年金融业以22%的占比继续领跑市场，主要受到基金和非银金融机构的推动;消费品制造业位居第二，占比17%，主要来自快消品和家居类企业的扩张需求;TMT位列第三，占比达16%，跨境电商和互联网平台公司的扩张成为其主要驱动力;专业服务业排名第四，占比10%，主要来自法律和传媒类企业的搬迁扩张需求;第三方办公运营排名第五，占比6%，反映出在市场环境调整背景下，部分业主开始倾向合作运营模式以提升物业吸引力。

世邦魏理仕中国区顾问及交易服务部办公楼负责人张越表示:“未来6个月，上海办公楼市场预计将迎来约77万平方米的新增供应，尽管短期内这将增加市场竞争，但我们同时也认为这将有效激活市场流动性，推动租赁交易的活跃度提升。”

零售品牌加速多层级商圈布局

2025年上半年，上海零售物业市场迎来3个新项目开业，分别是位于浦西次级商圈的滨港商业中心、鑫耀·光环live和位于新兴商业圈的前滩陆家嘴广场，体量总计19.4万平方米。新项目集合购物美食、创意运动、户外休闲空间等，打造夏日活力新场域。

受新增供应入市及大体量项目良好的商户入驻影响，全市净吸纳量录得13.4万平方米，空置率环比上升0.7个百分点，至8.6%。存量市场中，核心商圈多个项目中的品牌调整进程已经趋于稳定，至此上半年租金小幅下降至每天每平方米31.9元。

需求方面，餐饮品类需求位居第一，占比45%，成为上半年市场需求主力;零售业态需求占比提升至41%，其中服饰品类需求占比23%，潮流服饰及户外运动品牌布局活跃，玩具礼品与珠宝饰品品类延续热度。

世邦魏理仕中国区顾问及交易服务部商业负责人希诺表示:“未来6个月，上海零售物业市场预计将迎来约57.7万平方米的新增供应。新项目的入市将会提升区域商业品质，推动整体发展。”

仓储物流市场迎来复苏

二季度共有3个新项目入市，共计45万平方米，分别是熠跃嘉定产业园项目二期(20万平方米)、丰树奉贤物流园(9.9万平方米)，上海临港普洛斯国际物流园二期(J)地块(14.7万平方米)。上半年新增供应共计66.1万平方米，同比下降31%，占到全年新增供应的60%，集中在嘉定、松江、奉贤和临港。

上海工业总产值及消费稳步增长，在“以价换量”刺激下仓储市场迎来近36.4万平方米的净吸纳，上半年净吸纳量达到53万平方米。空置率相比一季度下滑1.2个百分点至27.8%，其中青浦由一季度的48%下降至32.5%，松江和金山亦有所改善，而嘉定由于连续两个季度新项目入市，空置率从29.2%攀升至52.5%。租金报价环比跌幅较上季度有所扩大，下跌至每月每平方米39.2元。青浦、金山及嘉定环比跌幅较大，临港和普陀租金报价保持稳定。

世邦魏理仕中国区产业地产负责人孙洁表示:“未来6个月，上海将迎来45万平方米的优质仓储物业的交付，逐步告别供应高峰，且其中两个项目已有预租。下半年随着经济内生动力不断增强及财政政策的不断发力，以及上海城市更新带来的升级搬迁，将继续推动上海仓储物流市场需求回升;同时2025年上海都市圈的供应高峰将迎来尾声，租金跌幅有望收窄。”

AI推动商务园区办公楼需求回升

2025年上半年，上海产业园区市场新增5个供应项目，分布在张江、浦江、漕河泾与市北，合计新增面积419592平方米。受新增供应和租户变动的影响，季末整体空置率环比上升1.2个百分点，至22.9%。考虑到全年供应压力，租金优惠和租金补贴政策依然是吸引租户的主要手段，因此，季末全市平均租金报价环比下降2.2%，降至每月每平方米133.8元。

上半年TMT及高端制造业的需求显现出良好的发展势头，这表明在技术持续演进的背景下，新旧行业的活力交织，为市场注入了新的需求。上半年净吸纳量为159886平方米，环同比均呈现温和增长趋势。在行业需求方面，TMT行业以41%的比重占租赁需求首位，其次是汽车制造占比17%，消费品制造业以12%的占比位列第三。

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务部商务园区负责人马振龙表示:“未来6个月，市场预计将迎来约83万平方米的新供应，主要集中在张江、金桥、南大和青浦等区域。这一新增供应将对租赁市场带来一定压力，形成挑战。然而，今年AI技术的迅速应用已成为全球科技领域的焦点，不仅加速了科技行业的迭代，也为园区市场创造了新的需求。同时，高端制造业在技术升级与智能化转型的推动下，对高质量且功能完善的办公空间也将产生更大的需求。”