成交低迷

楼市回暖不及预期，部分城市成交出现转弱迹象。

楼市成交陷入低迷，导致房企“少收三五斗”。据中指研究院数据，2025年1—7月，各类别房企销售额均有下降。其中，TOP10房企销售额均值为1010.3亿元，较上年下降13.6%;TOP11~30房企销售额均值为256.3亿元，较上年下降15.2%;TOP31~50房企销售额均值为125.2亿元，较上年下降7.8%;TOP51~100房企销售额均值为60.0亿元，同比下降13.5%。

此外，大型房企的整体表现也不及去年同时段。数据显示，2025年1—7月，多个阵营企业数量均有变化。具体来看，第一阵营(销售额1000亿元以上)企业有5家，较去年同期减少1家，销售额均值为1320.1亿元;第二阵营(销售额500亿~1000亿元)企业有6家，与上年持平，销售额均值为674.1亿元;第三阵营(销售额300亿~500亿元)企业有4家，较去年同期减少1家，销售额均值为371.8亿元;第四阵营(销售额100亿~300亿元)企业有34家，与上年持平，销售额均值161.8亿元。

从房价变化来看，虽然7月维持上涨态势，但幅度已经减小。中指研究院显示，7月，全国100个城市新建住宅平均价格为16877元/平方米，环比上涨0.18%，同比上涨2.64%。其中，一线城市新建住宅价格环比上涨0.36%，同比上涨6.65%;二线城市新建住宅价格环比上涨0.23%，同比上涨1.52%;三四线城市新建住宅价格环比下跌0.19%，同比下跌0.90%。

部分热点城市也出现了转弱迹象。以北京为例，今年1—7月，北京新建商品住宅销售面积304万平方米，与上年同期基本持平，同期二手住宅成交超10万套，同比增长12%，整体表现平稳，但7月新房、二手房市场均出现转弱迹象。

政策发力

政策仍在持续发力。

8月8日，北京进一步放松限购政策，支持住房消费。此次政策最受关注的一句话是:京籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭，购买五环外商品住房不限套数。

根据政策，可以发现一个非常重要的变化是，过去外地人在北京购房，需要满足两年社保才可购1套住房。但现在在北京五环外购房，在满足两年社保的前提下，套数不受限制，即可以认购两套或更多。

当然，不能就此认为北京已经完全取消限购。目前，在北京购房还是需要满足两年社保的，或者说至少得工作两年。可见，北京并没有取消限购，而是优化了限购。但毋庸置疑，为推动楼市回暖，政策仍在持续发力。

7月30日，中共中央政治局会议召开。此次会议明确提出要有效释放内需潜力。这也进一步说明，下半年的工作重点依然是要促进内需潜力的提振。上海易居房地产研究院副院长严跃进分析指出，要充分认识到政策工具的方向，即更积极的财政政策和适度宽松的货币政策，这将为下半年“房地产+财政”“金融支持房地产”等系列工作提供更好的基础。

严跃进进一步指出，房地产领域的消费工作应有三个维度。一是购房消费依然需要提振。今年二季度房地产交易市场出现新情况，各地要提起精神，持续用力推动房地产市场的止跌回稳，尤其是要系统梳理政策和加大政策创新。二是要积极关注新的消费需求和潜力，包括房票推进、保障房消费需求释放、住房租赁需求释放等，都应该是下半年要持续推进的工作，以激活多元化住房消费需求。三是要和其他重要领域的消费进行结合，包括近期的生育补贴政策、社区商业零售支持政策、消费品以旧换新等。其中，有一个工作各地已经在陆续推进，即既有电梯的更新政策。这些都体现了城市更新和社区消费等工作的有效结合。

楼市将会出现分化

未来一段时间，楼市政策仍将保持一定的延续性，并存在加力空间。

专家建议，可将政策的着力点聚焦在二手房市场。严跃进分析指出，政策出台要以满足特定的购房需求为主，这样才会对市场交易有推动作用。当然要想促进房地产市场走得更稳，建议各地持续关注二手房市场存在的问题。二手房挂牌量如果得不到有效的化解，会持续限制供求关系的再平衡，这是目前最核心和迫切的工作。

展望后市，业内专家认为楼市分化趋势将会延续。中指研究院指数事业部总经理曹晶晶表示，中共中央政治局会议对今年以来宏观经济形势给予积极评价，为市场释放信心，同时强调宏观政策要持续发力、适时加力，并指出“保持政策连续性稳定性，增强灵活性预见性”，未来随着宏观经济以及房地产市场运行形势的变化，各项政策仍有加力空间。当前，推动市场止跌回稳仍是房地产政策核心目标，短期预计将继续聚焦已出台政策的有效落实。与此同时，城市更新已经成为推动城市高质量发展的重点内容，也是房地产领域的聚焦点，未来各项配套政策有望加速落地。

曹晶晶说:“从市场趋势来看，7月上海、深圳等城市优质地块土拍热度延续，优质项目入市后有望继续对市场形成支撑，下半年核心城市在较强基本面支撑下有望保持一定韧性，但城市和区域间分化行情预计将延续。”