近日，CBRE世邦魏理仕发布《2026年中国房地产市场展望》报告。报告指出，中国经济发展重心正从“规模增长”转向“高质量发展”，预计2026年中国GDP增速约4.5%。商业地产领域内，办公楼、仓储物流、零售物业等各细分板块供需平衡均逐步改善;物业投资市场则受益于更低的贷款利率，交易额有望实现持续增长。

优质办公楼市场:需求继续稳步增长

2025年，全国主要城市办公楼市场净吸纳量达215万平方米，同比增长12%。其中，新设立企业及扩租交易面积同比分别增长9%和3%，增量交易动能在连续3年衰退后首次回弹，市场底部复苏的信号持续增强。世邦魏理仕预计，2026年办公楼市场需求将延续稳步增长态势，主要城市净吸纳量有望实现10%~15%的增长。

科技、金融与消费三大行业将成为推动办公楼需求扩张的核心力量。在国家顶层战略支持与资本持续流入的双重作用下，人工智能产业将带动科技互联网行业在北京、深圳、上海、杭州、成都等科技中心城市进一步扩张布局;消费领域中，居民收入增长与人口老龄化趋势共同推动医疗、教育、文体娱乐等服务消费企业的租赁需求稳步提升，加之各地政府自2025年起，在商务楼宇更新改造中对引入多元经营业态的支持态度日益明确，也为“服务上楼”模式的落地提供了便利。

从供应端来看，2026年全国办公楼新增供应仍将有所增长，但中长期供应回落的趋势已初步显现，北京、深圳、成都、杭州、南京等城市的供应规模已过峰值。受高库存压力影响，2026年主要城市办公楼租金预计将继续下跌，而北京市场因新增供应缩减，租金跌幅将显著收窄。

展望“十五五”期间，办公楼楼宇老龄化问题将加速显现，行业将迈入深度运营时代。世邦魏理仕建议，办公楼项目改造提升除了完成机电设备更新外，还应围绕餐饮、停车等租户办公场景的核心需求展开;同时，随着“双碳”3060目标第一阶段时间节点临近，楼宇绿色认证的必要性也将持续提升。

仓储物流市场:租金走势分化显著

2025年，依托出口市场的韧性表现与“以旧换新”政策的双重利好，全国高标仓净吸纳量突破1000万平方米，创历史新高。展望2026年，受“以旧换新”政策边际效应减弱、跨境电商自建仓分流等因素影响，全国高标仓净吸纳量大概率将从高位回落，降幅或达20%，与此同时，新增供应规模预计也将同比小幅下降。

租金走势方面，仓储物流市场的分化特征将更为明显。华东、华北区域因供应下降，辖区内大部分市场的高标仓租金跌幅将有所收窄;武汉、重庆、成都、青岛等去化情况良好的城市，高标仓租金有望企稳回升;宁波市场则因供不应求，租金增长节奏将进一步加快。而华南五城受供应集中释放与需求增速放缓的双重影响，高标仓租金水平预计将加速下跌。

世邦魏理仕通过分析历史供需与租金数据发现，中国高标仓市场正经历自2021年开启的、为期约8年的“超级库存周期”。随着可租面积库存水平在2026-2027年间逐步回落，市场有望在2028年左右迎来新一轮租金周期性回升的契机。

零售物业市场:供应量质齐升

2026年，居民消费有望延续渐进式复苏态势，全年社会消费品零售总额增速预计达到4.0%~4.5%。在政策层面，“投资于人”的战略指引叠加中国“免签朋友圈”持续扩大带来的入境消费增量，将为零售物业市场注入新的发展活力。

在租赁需求端，“健康经济”“美丽经济”“情绪经济”等新兴消费主题表现亮眼。据世邦魏理仕样本统计，2025年医美、户外运动、宠物、二次元相关业态的新开业门店数量同比增速均超20%，预计2026年这些业态仍将保持快速扩张;2025年美发、养生按摩等居民服务类业态的租赁需求增长18%，未来服务消费的租赁需求仍存在结构性提升空间。

从供应端来看，2027年前后，零售物业市场将迎来新开业高峰与存量项目调改的叠加期，优质零售物业的新增供应将继续保持充裕;而需求端的品牌方，将继续在拓店扩张与资源整合之间寻求平衡。世邦魏理仕预计，北京、上海等主要八城的零售物业净吸纳量有望实现11%的增长，行业整体租金仍将面临下行压力，其中北京、上海因核心商圈具备更强的市场韧性，租金跌幅将收窄至1%以内。

未来，人口结构变化将成为影响零售物业市场的关键变量，“银发世代”与“00/10后”将成为消费增量的核心来源。世邦魏理仕建议，零售物业的业主方与运营商应顺应人口结构和消费偏好的演变趋势，结合项目目标客群与周边竞品情况，持续优化业态组合。

物业投资市场:核心资产更具韧性

2025年，受外部环境不确定性、内生经济增长放缓，以及租赁市场供需失衡的持续挑战，中国大宗物业投资市场整体保持审慎基调，全年交易笔数回落至354笔，同比下降30%。不过，市场结构性机会凸显，零售物业与数据中心板块的超大额资产包交易成为重要支撑，推动全年交易总额达到2547亿元，同比增长12%。

展望2026年，资产价格的吸引力持续增强，叠加融资环境的明确改善，将为大宗物业投资市场注入新动能，预计全国大宗物业交易额有望实现5%~10%的增长。

在投资策略方面，世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨表示，2026年高标仓投资已进入周期性布局窗口，建议投资者优先关注供需格局短期内有显著改善的中西部及华东区域;租赁住宅仍将是2026年商业地产投资的核心赛道，核心区位的项目具备较高布局价值;优质零售物业市场呈现基于运营能力的“二八”分化特征，其投资回报的提升潜力持续被市场看好;而办公楼在被纳入公募REITs底层资产范围后，其资产流动性有望得到改善，核心区域优质办公楼资产的定价吸引力也在不断增强。