一线城市房产交易活跃
今年以来，“北上深”等多地房地产市场成交量出现较大幅度提升。从整体来看，新房市场成交放量明显，二手房市场成交量维持高位运行。
据上海市房地产交易中心数据，4月6日至4月12日，上海二手房网签成交量达到7342套。其中，4月11日网签成交量为1632套，创近5年上海二手房单日网签成交量新高。
深圳贝壳研究院最新监测的数据显示，4月第二周(4月6日至4月12日),贝壳深圳合作门店二手房签约量同比增长35%,环比增长16%;若将统计口径拉长至4月前12天，二手房签约量同比增长34%,较今年3月同期增长12%。另据深圳市房地产中介协会数据，3月份深圳全市二手房录得7225套，环比大幅增长151%,创下近12个月以来新高。
据中原地产研究院发布的数据，截至4月12日，4月北京新房住宅网签3601套，比3月同期上升344.01%,比去年4月同期上升145.63%;二手住宅网签5536套，环比3月同期下降7.79%,比去年4月同期微增0.38%。
在此背景下，相关上市公司业绩有所回暖。绿地控股公告：2026年第一季度合同销售金额为139.41亿元，同比增长14.80%;合同销售面积170.5万平方米，同比增长12.69%。公司在一季度无新增房地产项目，新开工面积2.6万平方米，同比减少87.68%。
此外，民营房企旭辉控股迎来一个关键转折：境内外重组完成，扭亏为盈。据旭辉控股发布的2025年度业绩报告，报告期内公司实现营业收入254.52亿元，受益于重组收益，公司2025年实现扭亏为盈，实现股东权益应占净利润176.7亿元。这是旭辉自2022年启动境外债务重组以来，首次实现盈利。
债务重组的落地也改善了旭辉的资本结构。截至报告期末，公司归母净资产增厚至303亿元；有息负债规模为504亿元，较高峰期2021年底(1141亿元)压降超600亿元，净负债率为74%,处于民营房企最低水平。
中邮证券指出，今年以来，全国二手房市场走出量升价稳、核心城市领涨的修复行情，一季度迎来3年来最强“小阳春”,市场流动性显著改善，利好消费建材细分领域企业。例如，防水、涂料、管材、石膏板等细分板块，价格均已见底，在原材料涨价背景下，龙头的顺价能力会逐步体现，市场份额会加速向龙头集中。
房价触底回升
参考国际经验，房地产的深度调整周期约为6至7年。中国本轮房地产的调整大约开始于2021年，目前已持续了将近5年，二手房价格普遍下调了30%以上，应该说已经完成了深度调整。此外，最新统计数据显示，一线城市新房、二手房房价均环比“转正”,预示着一线城市房价拐点出现。
国家统计局4月16日发布数据显示：3月份70个大中城市中，一线城市商品住宅销售价格环比上涨，二三线城市环比降幅收窄或相同。一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%。其中，北京持平，上海、广州和深圳分别上涨0.3%、0.3%和0.2%。新建商品住宅销售价格环比上涨城市有14个，比上月增加4个。
二手房方面，3月份，一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.4%。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.4%、0.2%和0.4%。二三线城市二手住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.4%,降幅分别收窄0.2个和0.1个百分点。70个大中城市中，二手住宅销售价格环比上涨城市有13个，比上月增加11个。
租金方面也出现止跌回升迹象。据中指研究院发布的50城住宅租赁价格指数显示，近两个月我国住房租赁市场呈现阶段性向好态势，其中2月50城住宅平均租金环比下跌0.11%,跌幅已较1月收窄了0.34个百分点，租金下行态势明显放缓；3月，市场回升倾向进一步显现，50城住宅平均租金环比转涨0.09%,涨幅居近24个月以来高位，市场活跃度显著提升。
分梯队来看，不同能级城市租金表现分化，一线城市成为拉动50城租金回升的核心力量。据中指院监测，3月一线城市住宅平均租金为73.21元/平方米/月，环比上涨0.34%,二线、三四线代表城市租金则分别下跌0.04%、0.06%。
从重点城市表现来看，人口净流入规模大、产业支撑能力强的核心城市租金回升幅度更为突出，一线城市租金集体上涨，其中深圳、北京、上海3月租金环比涨幅均在0.4%左右，位居50城前三。
全联房地产商会创会会长聂梅生认为，当前中国房地产市场底部已经形成，每年约10万亿元的销售总量代表了真实的刚需底盘，房地产仍是宏观经济的压舱石。聂梅生指出，房地产的游戏规则正发生深刻变化，行业正在告别高负债、高杠杆、高周转的债权驱动模式，转向持有、运营、资本化的权益驱动阶段。
高盛近日也发布报告称，上海和深圳两个城市房地产市场或将在今年底触底，复苏时间较其他一线和二线城市提前6个月至24个月。该机构还预计，上海和深圳的房价将在2025年底至2028年底期间上涨15%。
高盛称，自2024年以来土地投资效率提高，实力较强的国企开发商现金利润率、净资产收益率提升，推动其估值从本轮周期低点回升，如果这些企业核心市场的房地产价格开始上涨，其估值重估将更为显著。
大周期拐点来临
中金公司的研究指出，对近50个经济体自上世纪70年代(有数据可考)以来的数据进行检验，未发现一例房价长期跑输通胀的例子。
报告显示：在少数房地产市场剧烈调整的时期，可能出现若干年房价明显跑输通胀的情况，但时长一般在3年至4年。因此，可以说大部分经济体的房价是贴合着通胀曲线向上运行的。只不过由于各个经济体的金融化程度不同，房价对于通胀的超额收益可能会有相当大的差异。
从总体上说，通胀曲线可以作为房价的一个底部来看待。1997年以后，日本和中国香港的房价调整最后都以房价贴合至通胀曲线告终，这实际上意味着房屋定价从金融品向消费品的回归，也是泡沫彻底挤出的一个标志。
结合目前的经济走势来看，通胀预期本身对中国房地产市场利大于弊。
中金公司指出，继2021年以来的调整之后，中国房地产价格已难言有太大的泡沫，这与海外资产价格仍在顶部区间有根本差异。从金融层面，中国市场或可不需再做什么紧缩，无非是怎么重新扩表、改善报表的问题。另外，对于仍存在债务负担的房地产企业与金融机构而言，市场成交量决定其报表规模，但房价决定其报表质量(去杠杆的成效主要取决于资产价格)。从历史数据看，房价与通胀有较强相关性，对今天的中国房地产市场而言，通胀比通缩好。我们可以承受成交量和开工投资的低水平(因为流动性风险已经得到释缓),但更要紧的是资产价格需要得到支撑，以收敛长期金融风险。因此，如若全球通胀对中国也带来一定的通胀，方向上对房地产利大于弊。
中金还认为，未来外部因素的重要性可能不亚于内部。中国要解决房地产的一系列问题不能仅依靠内生力量，这其中涉及债务、金融与经济的方方面面，仅靠内生力量(财政、信贷)实现修复任重道远。
对于外部因素，除了可能的通胀冲击之外，境外资本能否回流也成为我们未来观察的一个重点。如果海外资产的实际收益伴随通胀中枢的抬升发生压降，并且过去40年以来单边积累(相对通胀)超额收益的范式终结，那么逻辑上不能排除资金回流到可能实现再通胀的中国市场。这一方面，2020年以后的日本可以作为某种程度的参考，目前海外资金流入日本房地产的势头仍在扩大。诚然，中国和日本房地产市场的周期位置截然不同，但机制上可以有某种程度的参考。
事实上，海外资金已经在出现变化。
据中国银河证券研究院的研报，当前外资流出中国房地产业有所收窄并出现边际回暖迹象，表明市场对行业风险的定价已较为充分。一个重要的数据是“海外基金对于房地产行业月度净流入规模”,在经历了2022年12月至2025年2月的明显负值阶段后，2026年已经开始“回正”。这意味着，以海外基金为代表的“大资金”已经从净流出状态回到了“流入阶段”。
目前，中国正经历“通胀曲线”筑底向上的阶段。对于中国的房地产行业，中金公司的最后结论是：“中国香港市场企稳复苏，中国大陆的核心一线城市也开始出现积极迹象。总体而言，周期的轮子已经开始转动。”