近日，世邦魏理仕(CBRE)发布最新市场报告，对上海办公楼、零售、仓储物流、商务园区及投资市场展开深度解析。报告显示，2026年第一季度，上海商业地产在宏观政策支持与外需回暖的共同作用下平稳开局，整体呈现“分化加剧、结构调整、复苏显现”的态势。各细分市场在供需博弈中展现出不同程度的韧性，结构性机遇与挑战并存。

办公楼市场:优质供应带动需求回升

一季度，上海办公楼市场4座新增甲级写字楼交付入市，合计供应面积约47.2万平方米，为市场提供了更多优质选择。在新增供应推动下，全市净吸纳量环比增长26%，达到14.8万平方米，租赁活跃度有所提升。不过，新增供应集中入市也使得市场空置率升至24.4%，环比上升1.1个百分点。

需求结构呈现多元化与升级趋势。专业服务业以21%的占比成为需求第一大来源，律所、广告传媒企业的大面积搬迁成为市场亮点;金融业(15%)与消费品制造业(14%)紧随其后，其中金融类需求主要集中在陆家嘴与北外滩板块。值得关注的是，第三方办公服务商与酒店业需求占比环比提升，反映出企业在市场不确定性下，租赁策略更趋灵活。

从区域表现来看，北外滩、陆家嘴、徐汇滨江成为本季度需求最为活跃的三大板块，企业选址在成本控制与物业品质之间寻求新的平衡。租金方面，市场报价与有效租金延续下行态势，但业主通过延长免租期、提供装修补贴等组合优惠方式，有效降低了租户入驻与搬迁成本，成为激活市场需求的重要手段。展望未来，随着K11Atelier等核心区新项目入市，市场竞争将进一步加剧，但产业升级与品质化需求，有望推动市场逐步迈向动态平衡。

零售物业市场:餐饮与服饰引领品牌迭代

一季度零售物业市场新增供应有限，存量市场正经历深度调整。新开业项目普遍强化“社交+剧场+艺术”的沉浸式体验，成为商业体突破同质化竞争的核心策略。与此同时，次级商圈部分品牌调整带来短期空置压力，全市购物中心首层租金环比小幅下跌。

消费需求特征鲜明。餐饮业态以43%的占比领跑市场，亚洲菜系热度回升，日式料理与本土品牌跨界创新(如海底捞、新式糖水铺等)共同塑造餐饮新趋势;饮品赛道持续细分，酸奶、泰式奶茶等品类热度集中。时尚服饰占比23%，成为消费增长主力，运动户外精品化、女装市场回暖、韩国品牌加速布局以及国潮珠宝首饰活跃度提升，共同构成多元化的消费格局。整体来看，零售市场在分化中不断迭代，品牌依靠精准定位与体验创新，争夺理性增长的客流。

仓储物流市场:进出口回暖带动去化提速

一季度仓储物流市场无新增供应入市，在宏观经济回暖支撑下，市场需求保持活跃，净吸纳量达18.2万平方米，空置率环比下降。需求形成清晰的双轮驱动格局:第三方物流占比43.4%、制造业占比33%，成为需求绝对主力。电动汽车、锂电池出口大幅增长，半导体进口放量，为仓储需求提供了坚实支撑;生鲜电商等零售批发类需求亦保持稳定。

租金层面出现积极信号:尽管全市平均租金仍处于下行通道，但环比跌幅已收窄至1.6%，且为连续第三个季度收窄，市场情绪呈现边际改善。业主“以价换量”的策略在部分细分市场效果显现，核心区位租金已趋于平稳。预计未来半年，有限的新增供应与持续向好的外贸形势，将进一步支撑租金企稳。

商务园区市场:TMT需求表现强劲

一季度商务园区市场供需两旺。TMT行业需求占比超过60%，主导园区市场，其中芯片半导体、通信、数字娱乐类企业扩张意愿强烈，体现出上海在集成电路、人工智能等先导产业领域的强大吸引力。生物医药、消费品及酒店餐饮需求稳步增长，反映出产业园区正朝着产城融合、兼具“生产-生活-服务”复合功能的方向转型。

尽管净吸纳量同比大幅增长，但新增供应集中入市仍推动全市空置率环比升至26.8%。张江、金桥、漕河泾等传统优势板块贡献了近七成的去化量。租金报价同比小幅下降，显示业主在去化压力下定价策略保持灵活。未来，在“十五五”现代产业体系加快建设的背景下，以TMT、高端制造为代表的产业升级需求，可望成为商务园区市场结构性复苏的核心动力。

物业投资市场:核心资产价值凸显

一季度投资市场呈现筑底企稳迹象。虽然交易总额环比小幅下降，但单笔交易规模提升，且投资型交易金额占比突破80%，表明长期资本认可市场底部区间，并加快战略布局。

其中，办公楼物业交易活跃度最高，核心地段资产备受青睐，超六成交易标的位于内环以内，抗风险价值凸显。同时，买方结构日趋多元:内资企业(尤其是异地民营企业)持续主导交易;地方国资通过收购积极入场;保险资金与地产基金则加大对酒店、长租公寓等收益稳定业态的配置力度。

多元资本的跨区域流动，为上海存量资产的价值重估与盘活注入新动能。随着商业不动产REITs试点稳步推进，市场流动性有望进一步提升，投资焦点将从价格博弈，转向资产运营与退出渠道的精细化管理。