多地试水“现房销售”新政
9月的首个工作日，浙江省丽水市青田县正式挂牌两宗商住用地，在出让公告中明确要求项目必须实施现房销售。
这是住房和城乡建设部、自然资源部、金融监管总局8月28日联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》后，全国范围内首个在土地出让环节直接落实现房销售要求的县域案例，也被市场视作三部门现房销售新规在地方层面打响的落地“第一枪”。
从地块公开信息来看，本次挂牌的两宗商住用地并非完全面向市场化商品住宅开发，地块内涉及一定比例的回购房源与安置房源。
业内人士认为，这一属性也让项目的落地路径带有鲜明的县域实践特征，即通过安置类房源的绑定，降低了开发企业在现房销售模式下的资金周转压力，同时也能在保障民生安置需求的前提下，完成现房销售政策的首次落地试水。
截至记者发稿，除青田县之外，包括厦门、广州、泉州也在随后陆续出台政策，推行“现房销售”。厦门与丽水都是“8·28新政”后在新挂牌地块中明确要求现房销售的，广州则在政策出台当天就完成了首宗“现房销售承诺制”地块出让。
具体来看，厦门在9月3日发布土地出让公告，岛内湖里区2026P13地块明确实行现房销售，即待售楼盘需事先完成竣工验收并办理房屋首次登记。8月28日新政当天，广州南沙区一宗地块以“现房销售承诺制”条件成交，由广州南沙开建地产竞得，有望成为广州首个现房销售楼盘。另外，福建泉州也在9月9日的土地出让公告中，对丰2026-13号地块提出了现房销售要求。
需要说明的是，这些目前都属于“土地出让环节”要求现房销售，并非已有现房可直接购买，实际入市还需要等项目建设完成。天津、成都、苏州、无锡、扬州等地虽在新政后发布土地出让公告，但暂未涉及现房销售规则。
为什么是青田?
为什么是青田县率先推出现房销售规则?
对于县域城市而言，完全市场化的纯商品住宅项目全面推行现房销售，短期内会对房企的资金实力、项目运营能力提出更高要求，而通过安置类地块先行先试，既能快速响应三部门的政策导向，也能在低风险环境下完成全流程落地测试，为后续政策推广积累实操经验。
对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进分析指出，青田选择以这类带安置属性的地块作为现房销售改革的首个载体，并非偶然。他说:“青田代表了部分城市尤其是中小城市，在推进现房方面顾虑较少，因为其成本相对较低。”
而青田作为县域城市率先落地，也恰恰印证了政策推进的灵活性，不局限于一、二线城市先行，而是允许有条件的区县结合自身市场情况，选择适配的项目启动试点。
从某种程度来说，对于全国楼市而言，青田的“第一枪”更多是一个信号，现房销售改革已经从顶层设计阶段，正式进入地方落地实操阶段。
从政策配套来看，本次现房销售改革调整的并非单一的销售环节，而是一套完整的制度体系:
其一，现房销售项目实行备案管理，房企需将现房销售方案和交付证明报住建部门备案，确保房屋无抵押、无查封等交易限制;
其二，推行现房销售定金制，房企取得施工许可证后可依法收取少量定金，定金全程纳入监管，房屋具备交付条件后才解除监管;
其三，配套“交房即交证”改革，优化网签、不动产登记、贷款办理全流程，实现购房人收房同步拿证。
买到“烂尾楼”该怎么办?
可以肯定的是，除了青田、厦门、广州、泉州等之外，未来还会出现大量跟随者。
不过，根据三部门发布的正式通知，本次改革并非要求所有项目立刻全面转向现房销售，而是按照分类施策的原则划定了清晰的推进边界，即通知施行之日起新出让土地的商品住房项目、已出让土地未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售。
而对于已取得建设工程规划许可证的项目，鼓励其实行现房销售。此外，通知施行前已取得建设工程规划许可证的存量项目，仍按原有预售政策执行。这种“先立后破、分类推进”的制度设计，既避免了预售模式突然全面退出可能带来的市场波动，也为地方留出了充足的政策适配空间。
专家表示，未来各地不会一刀切推进所有项目现房销售，而是会结合本地库存情况、房企承压能力，逐步扩大现房销售项目的覆盖范围，最终从根源上减少交付纠纷、防范烂尾风险，推动房地产市场向“所见即所得”的发展模式转型。
新政只规范未来新房，不溯及过往，已经买到“烂尾楼”的业主，无法享受新政红利，该如何自救?这也是本次新政落地后，千万“烂尾楼”业主最关心的核心问题。中原地产首席分析师张大伟表示，首先需要明确核心原则:现房销售新政属于增量改革，仅对新规落地后的新项目生效，不针对存量“烂尾”项目，无法直接解决存量“烂尾楼”的交付问题，但新政配套的资金监管、风险处置机制，为存量“烂尾楼”盘活提供了政策支撑。
针对存量“烂尾楼”业主，张大伟建议，结合最新政策导向和司法、住建处置规则，有4条清晰可行的维权路径，可以最大程度挽回损失、摆脱困境:第一，坚决依法停贷止损，合法免除还款责任，根据相关法律规定，此举无需担心征信问题，合法维权的停贷行为，不会被纳入失信记录;第二，锁定监管资金，优先推进项目复工交付，若监管资金充足，可引入新施工方、盘活存量资产，完成后续建设，实现交房收尾，这是最优处置方案;第三，依托地方保交楼专班，申请专项纾困资金盘活项目;第四，司法追责追偿，全面保全个人资产损失。